Các loại đất quy hoạch và những điều cần lưu ý khi thực hiện mua bán đất quy hoạch

Từ xưa đã có câu “an cư lạc nghiệp” vì thế việc ổn định chỗ ở để có thể phát triển sự nghiệp là vô cùng quan trọng đối với mỗi người, đặc biệt là đối với những người có kế hoạch từ đầu về việc mua đất để sử dụng lâu dài chứ không phải đầu tư kinh doanh, mua đi bán lại. Khi gặp được một mảnh đất mình ưng ý để thực hiện mua bán thì cần tìm hiểu rõ thông tin về mảnh đất đó xem có đang nằm trong quy hoạch hay không. Nếu là các loại đất quy hoạch thì có nên mua hay không? Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu chi tiết qua bài viết sau.

Những thông tin chung về đất quy hoạch

1. Thế nào là quy hoạch đô thị?

Quy hoạch đô thị là hoạt động để kiểm soát, cải thiện môi trường sống tại các khu vực đô thị nhằm nâng cao chất lượng đời sống dân cư.

Đối với từng bối cảnh khác nhau thì sẽ có những phương thức hoạt động quy hoạch đô thị với nội dung quy hoạch khác nhau. Tại mỗi giai đoạn, nhà nước sẽ chú trọng vào một vấn đề cụ thể nằm trong hoạt động quy hoạch đô thị và thúc đẩy sự phát triển. Quy hoạch đô thị được thể hiện thông qua các loại quy hoạch sau:

• Quy hoạch chung: Là việc hệ thống các công trình hạ tầng, tổ chức, bố trí không gian, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển về kinh tế xã hội của khu đô thị nhằm đảm bảo hệ thống quốc phòng, an ninh.
• Quy hoạch phân khu: nhằm xác định chức năng, phân chia chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị tại từng khu đất, đồng thời xác định mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội của một khu đô thị để cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung.
• Quy hoạch chi tiết: nhằm phân chia và xác định rõ các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị và yêu cầu về quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất, công trình hạ tầng xã hội, cách bố trí hạ tầng kỹ thuật để cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu.

2. Đất quy hoạch là gì?

Theo quy định pháp luật, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bố và khoanh vùng các khu vực đất đai theo không gian sử dụng, phục vụ cho các mục tiêu phát triển nền kinh tế xã hội, đảm bảo về quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường và thích nghi với biến đổi khí hậu, trên cơ sở tiềm năng của đất và nhu cầu sử dụng đất của các bộ ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế xã hội khác nhau và các đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Như vậy, có thể hiểu về quy hoạch sử dụng đất là việc lập kế hoạch sử dụng đất tại từng địa phương, phân chia theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong mỗi khoảng thời gian nhất định. Đất quy hoạch chính là vùng đất thuộc kế hoạch sử dụng đất đó. Ví dụ như quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch làm đường giao thông, quy hoạch đường sắt….

Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách và sự phát triển kinh tế địa phương nhằm đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả. Đây cũng là căn cứ để nhà nước thực hiện giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc là cơ sở để nhà nước thực hiện việc đền bù chi phí đất cho người dân khi có quy hoạch cần phải thu hồi đất.

3. Các loại đất trong quy hoạch đô thị gồm những loại nào?

• Đất khu công nghiệp: Quy hoạch đất khu công nghiệp sẽ gồm đất để xây dựng các xí nghiệp công nghiệp và đất dành cho thủ công nghiệp. Loại đất này sẽ được bố trí tập trung và bao gồm cả bến bãi, giao thông nội bộ hay những công trình khác để đảm bảo phục vụ cho nhà máy. Đất khu công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu phát triển kinh tế và tốc độ phát triển của khu đô thị.
• Khu đất kho tàng: là đất quy hoạch được sử dụng với mục đích phục vụ nhu cầu về lưu trữ. Đất kho tàng đô thị sẽ gồm những loại đất xây dựng các khu trực thuộc thành phố và cả những khu không trực thuộc thành phố. Loại đất này có diện tích không lớn nhưng sẽ được mở rộng vào hằng năm tùy theo nhu cầu thực tế tại từng địa phương.
• Khu đất giao thông đối ngoại: là một trong những khu đất có tính linh động cao. Quỹ đất quy hoạch này sẽ được phân chia thành đất giao thông đường bộ, đường thủy, đường sắt, đường hàng không. Mỗi quỹ đất sẽ được quy hoạch tùy thuộc vào từng mục đích sử dụng khác nhau và góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội đô thị.
• Khu đất dân dụng: là loại đất được nhiều người quan tâm nhất. Loại đất này sẽ gồm đất xây dựng nhà ở, đất phục vụ cho các công trình công cộng: đường phố, quảng trường… phục vụ cho nhu cầu nghỉ ngơi hoặc giải trí của người dân.
• Khu đất đặc biệt là loại đất phục vụ cho các yêu cầu về quân sự như doanh trại quân đội, cơ quan hành chính, cơ quan ngoại giao, nghĩa trang…

Những lưu ý cần nắm được về đất quy hoạch

1. Làm thế nào để biết mảnh đất có nằm trong các loại đất quy hoạch hay không

Chúng ta có thể hiểu đơn giản là đất quy hoạch là đất đã được Nhà nước phân chia và sắp xếp theo kế hoạch, tức là quy hoạch mặc dù chỉ là định hướng nhưng nó có liên quan tới kế hoạch và thời gian cụ thể. Vì thế việc nhận biết hoặc kiểm tra xem mảnh đất đó có đang trong diện quy hoạch hay không là một việc hết sức quan trọng trước khi thực hiện các giao dịch mua bán để có thể hạn chế tối đa các rủi ro.

Có nhiều cách để nhận biết đất quy hoạch, bạn có thể tham khảo một số cách sau đây:

• Kiểm tra thông tin trên sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Thông thường thì đất đã có sổ đỏ phần thông tin quy hoạch đất sẽ được ghi rõ tại phần ghi chú trong sổ. Người mua cần xem đất hiện đang trong diện quy hoạch gì từ đó có quyết định có nên mua bán đất hay không.
• Liên hệ công ty về dịch vụ nhà đất, bất động sản: Các công ty làm trong lĩnh vực bất động sản hoàn toàn nắm rõ các vấn đề về các loại đất quy hoạch nên họ có thể giúp cho khách hàng tiếp nhận thông tin quy hoạch dễ dàng hơn, nhanh chóng hơn và chính xác hơn.
• Liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại nơi có đất: Bạn đọc có thể liên hệ trực tiếp tới Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để hỏi. Tại đây họ sẽ giúp bạn tra cứu bản đồ quy hoạch cung như cho bạn biết xem mảnh đất đó có đang trong diện quy hoạch nào không. Mặc dù đây là cách kiểm tra thông tin có độ chính xác cao nhất nhưng lại mất nhiều công sức và thời gian tùy thuộc vào khoảng cách và tình trạng số lượng người cần tra cứu thông tin.
• Sử dụng các công cụ tra cứu thông tin online: Tại một số quận, huyện, thành phố lớn đã hỗ trợ người dân tra cứu thông tin qua các ứng dụng online về quy hoạch đất ở. Điều này giúp người dân tiết kiệm thời gian và công sức. Tuy nhiên, cách làm này cũng có nhược điểm là không thể áp dụng cho mọi trường hợp bởi công cụ tra cứu trực tuyến vẫn chưa được phổ biến rộng rãi tại hầu hết các địa phương.

2. Giải đáp thắc mắc đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?

Phần lớn trường hợp các loại đất quy hoạch hiện không được cấp sổ đỏ nếu mục đích sử dụng của địa phương trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, nhiều trường hợp đất nằm trong quy hoạch vẫn được cấp sổ đỏ bởi theo pháp luật quy định trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng cấp huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất không chỉ được tiếp tục sử dụng đất mà còn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như:

• Được cấp sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các loại tài sản khác gắn liền với đất
• Được quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho người khác thuê.
• Được phép cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn …

Như vậy, tùy vào từng trường hợp quy hoạch đất và chính sách tại từng địa phương mà câu trả lời cho câu hỏi đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ không là khác nhau.

3. Đất quy hoạch có được mua bán không, có được chuyển nhượng không?

Đối với các trường hợp đất quy hoạch có đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê…. thì người sở hữu đất quy hoạch vẫn cần đáp ứng thêm một số điều kiện dưới đây:

• Sở hữu giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sử dụng đất, sổ đỏ
• Đất đai không trong quá trình tranh chấp căng thẳng
• Đất đai không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án
• Đất đai còn trong thời hạn sử dụng đất

Đối với trường hợp đất quy hoạch chưa có quyết định của Nhà nước về việc thu hồi thì chủ sở hữu sẽ có quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng được các điều kiện trên. Khi mua đất thuộc diện quy hoạch có sổ đỏ – giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đất bị thu hồi thì người sở hữu sẽ được bồi thường theo quy định. Bên cạnh đó, các yêu cầu hoàn tiền hoặc khởi kiện đều sẽ không được đáp ứng.

4. Sau bao lâu sẽ bị thu hồi đất?

Có nhiều người thắc mắc về thời hạn thu hồi đất. Trả lời cho câu hỏi này thì theo quy định Pháp luật quy định rõ: Phần đất nằm trong diện quy hoạch thì sau 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi thì cơ quan nhà nước phải thay đổi, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh tại phần đất đó.

Trong trường hợp cơ quan điều chỉnh không tiến hành thu hồi nữa thì người sử dụng đất có thể tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của người sử dụng đất mà không bị ảnh hưởng bởi các thủ tục pháp lý.

Có nên mua đất quy hoạch hay không là câu hỏi được nhiều người quan tâm

Trả lời cho câu hỏi có nên mua đất quy hoạch hay không còn tùy thuộc vào mục đích sử dụng và điều kiện kinh tế của mỗi người. Ví dụ nếu bạn cần mua đất để sinh sống làm việc, ổn định dài lâu mà vùng đất đó lại nằm trong khu quy hoạch làm đường giao thông hoặc các quy hoạch khác không được phép xây dựng nhà ở thì không nên mua chúng để tránh trường hợp bị thu hồi đất khi đang sử dụng.

Tuy nhiên, nếu trường hợp đất được bán với giá cả hợp lý, quy hoạch cũng có thể thay đổi theo thời gian thì bạn hoàn toàn có thể lựa chọn để kinh doanh… Nếu xét về lâu dài thì đây là hình thức đầu tư khá mạo hiểm.

Tuỳ vào mục đích sử dụng đất mà bạn đưa ra quyết định phù hợp. Có thể nói việc mua đất quy hoạch cũng tồn tại nhiều rủi ro nhưng cũng có thể là một cơ hội. Vì thế, việc của khách hàng là phải tìm hiểu rõ ràng về phần quy hoạch đối với mảnh đất dự định mua để từ đó đưa ra quyết định phù hợp nhất phụ thuộc vào điều kiện sử dụng và khả năng tài chính của mình. Tránh những trường hợp không tìm hiểu kỹ mà phải chịu thiệt thòi khi mua loại hình bất động sản này và dẫn đến những tranh chấp không đáng có.

Ngoài việc tìm hiểu xem khu đất đó có nằm trong quy hoạch hay không thì người mua cũng cần tìm hiểu thêm các thông tin khác như chủ đất có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận là gì, nguồn gốc của đất này như thế nào? có được phép xây dựng nhà cửa, công trình hay không? hoặc đất có nằm trong diện tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án hay không… đây đều là những thông tin cần phải tìm hiểu rõ bởi đất đai là một tài sản có giá trị lớn, tìm hiểu kỹ những thông tin này giúp hạn chế các rủi ro.

Cần phải cẩn trọng khi mua đất quy hoạch

Như đã nói trên đây, có nhiều các loại đất quy hoạch khác nhau, vì thế trước khi quyết định mua bất kỳ mảnh đất nào, bạn nên tìm hiểu kỹ thông tin mảnh đất đó có thuộc loại hình quy hoạch nào không? Ví dụ như:

• Đất quy hoạch cây xanh là đất phục vụ mục đích công cộng như trồng cây, vườn hoa, công viên…
• Đất quy hoạch giao thông là đất phục vụ mục đích xây dựng cầu đường, hệ thống giao thông vận tải công cộng.

Một vấn đề còn quan trọng hơn cả là dù đó là đất quy hoạch hay các loại đất bình thường khác thì bạn đều cần phải tìm hiểu rõ xem mảnh đất đó có đầy đủ giấy tờ pháp lý hay chưa trước khi giao dịch để tránh những trường không không mong muốn xảy ra.

Tóm lại, đất đai và nhà ở là tài sản có giá trị lớn, vì vậy, trước khi quyết định thực hiện các thủ tục mua bán nhà đất thì cần cân nhắc và tìm hiểu kỹ trước khi đưa ra quyết định. Hy vọng bài viết trên sẽ giúp bạn hiểu rõ về các loại đất quy hoạch và có những quyết định đúng đắn trong quá trình đầu tư vào các loại hình bất động sản.

Nguồn: https://nhadatxanh365.vn/