Đất thổ cư là một khái niệm được rất nhiều người sử dụng hiện nay. Bạn có đang thắc mắc đất thổ cư là gì?, loại đất thổ cư này có được xây nhà không? Đất vườn, đất ở tại các đô thị có phải là đất thổ cư hay không… Thị trường bất động sản hiện nay đang rất sôi động, trong đó hạng mục đất thổ cư hay đất nền được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm bởi khả năng sinh lời cao và thanh khoản rất nhanh. Bài viết hôm nay của Nhà Đất Xanh 365 sẽ chia sẻ đến bạn đọc những thông tin liên quan đến loại hình đất này cũng như các quy định cần nắm được.
Những thông tin chung cần biết
Là câu hỏi được nhắc đến rất nhiều nhưng không phải ai cũng nắm được đất thổ cư là đất như thế nào. Việc tìm hiểu khái niệm cũng như những đặc điểm liên quan sẽ giúp cho chủ đầu tư có thể hiểu đúng và khai thác được tối đa nguồn lợi từ loại hình kinh doanh bất động sản này.
1. Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư là cách gọi truyền thống chỉ đất ở. Trên thực tế, loại đất này trong quy định của pháp luật thì nó là nhóm đất thuộc đất phi nông nghiệp. Đất thổ cư này sẽ gồm đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn.
Đất thổ cư là loại đất được nhà nước ta công nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và được ký hiệu là đất ODT (đất thổ cư ở thành thị) hay ONT (đất thổ cư ở nông thôn). Đây là loại đất có thể xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác để phục vụ cho đời sống. Đồng thời, loại đất này gồm cả đất vườn ao gắn liền với nhà ở trên cùng một thửa đất được xây dựng theo đúng quy định của pháp luật.
2. Đất thổ cư tiếng anh là gì?
Trong tiếng Anh, đất thổ cư được gọi là Residential Land
3. Phân loại
- Đất thổ cư ở đô thị – ODT
Đây là loại đất dùng để xây nhà ở, xây dựng các công trình công cộng phục vụ đời sống của mọi người ở khu dân cư đô thị. Loại đất này có các chính sách riêng biệt khác trong pháp luật đất đai quy định từ thuế, giấy phép sử dụng đất, hạn mức sử dụng đất…
- Đất thổ cư ở nông thôn – ONT
Đất thổ cư ở nông thôn là đất do hộ gia đình hay các cá nhân đang sử dụng ở các khu vực nông thôn với mục đích xây dựng nhà ở, các công trình đời sống khác như vườn, ao chuồng … trên cùng một thửa đất và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại khu vực đó được cơ quan có thẩm quyền công nhận. Loại đất này cũng có những điểm khác biệt so với đất ở đô thị theo hạn mức, điều kiện xây dựng, thuế nhà đất…
Nhìn chung, quy chế về đất thổ cư và đất ở thuộc khu vực nông thôn hay thành thị đều có những điểm khác biệt nhằm đảm bảo phù hợp với chính sách đất đai và sự phát triển của địa phương theo đúng quy định pháp luật.
Như vậy, về cơ bản thì có thể hiểu rằng đất thổ cư là đất được phép ở và được sử dụng với các mục đích xây dựng nhà cửa, công trình khác phục vụ đời sống, kinh doanh, sản xuất. Nhưng không phải loại đất thổ cư nào cũng có thể được cấp phép xây dựng nhà ở và các công trình khác, chúng tùy thuộc vào từng loại đất thổ cư được cấp phép trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là các loại đất ở, đất vườn, đất ao… mà biết được đất thổ cư có được xây nhà không?
Phân biệt đất thổ cư và các loại đất khác
1. Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp khác nhau như thế nào?
Đất thổ cư hay đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Do vậy, để được công nhận là đất thổ cư thì chủ sở hữu đất cần phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ loại hình đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hay là đất ở. Vậy đất thổ cư và đất vườn khác nhau như thế nào?
Trước hết cần phải hiểu khái niệm về đất nông nghiệp, đây là loại đất chỉ được phép sử dụng cho các mục đích sản xuất sản phẩm nông nghiệp như nuôi trồng thủy hải sản, sản xuất hoa màu, lương thực thực phẩm, các loại cây nông nghiệp…
Khác với đất ở thì đất nông nghiệp không được phép xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây dựng nhà ở trên khu vực đất nông nghiệp thì cần phải đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở. Ngoài ra, đất nông nghiệp thường không được giá cao như đất thổ cư.
2. Điểm khác biệt giữa đất chưa lên thổ cư và đất thổ cư là gì?
Đất chưa lên thổ cư hay còn gọi tên khác là đất vườn hoặc đất thổ vườn. Khi chuẩn bị mua bán đất, bạn cần tìm hiểu kỹ xem đất đó đã là đất thổ cư hay chưa. Bởi đất chưa lên thổ cư sẽ không được phép xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu ở khác. Chủ sở hữu sẽ chỉ được phép xây dựng hay cải tạo thành ao hoặc các khu vực để chăn nuôi gia súc, gia cầm…
Để có thể chuyển đổi loại đất này thành đất thổ cư thì chủ sở hữu cần hoàn thành một quy trình chuyển đổi theo đúng quy định pháp luật. Khi đã chính thức thành đất thổ cư rồi thì chủ sở hữu đồng thời vừa có quyền xây dựng nhà ở, hoặc có thể tiếp tục thực hiện mô hình vườn ao chuồng tùy theo mục đích sử dụng của mình.
Điều kiện lên đất thổ cư và thủ tục chuyển đổi từ đất thổ canh, đất vườn sang đất thổ cư
1. Điều kiện để lên đất thổ cư
Theo quy định của Pháp luật thì đất được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất cần có đầy đủ 4 điều kiện sau:
- Cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay Sổ đỏ
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất phải đảm bảo không bị kê biên nhằm đảm bảo việc thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
Ngoài ra, theo quy định về căn việc căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép được chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong các dự án đầu tư, đơn xin thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo đó, ngoài việc đáp ứng đủ các điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì còn phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện nơi có mảnh đất đó.
Cũng theo pháp luật quy định thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải được cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm:
- Chuyển đổi đất trồng lúa sang đất trồng rừng, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
- Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm khác sang đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức đầm, ao, hồ
- Chuyển đổi đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang đất sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp
- Chuyển đổi loại đất nông nghiệp sang loại đất phi nông nghiệp
- Chuyển đổi loại đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất nhưng có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
- Chuyển đổi loại đất phi nông nghiệp sang đất ở
- Chuyển đổi đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào các mục đích công cộng với mục đích kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đổi đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng các công trình sự nghiệp sang đất sản xuất phi nông nghiệp.
2. Thủ tục chuyển đổi các loại đất khác sang đất thổ cư
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: Hộ gia đình hoặc các cá nhân chuẩn bị 1 bộ hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin phép được chuyển đổi về mục đích sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay sổ đỏ hoặc sổ hồng)
Bước 2: Nộp hồ sơ và tiếp nhận xử lý hồ sơ:
- Cách 1: Nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận một cửa để chuyển đến phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
- Cách 2: Tại khu vực chưa có Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu: Ở giai đoạn này, người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất của mình là nộp tiền sử dụng đất.
Bước 4: Trả kết quả:
Thời gian giải quyết, xử lý hồ sơ không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được bộ hồ sơ hợp lệ và không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế xã hội còn khó khăn. (Thời gian này không tính ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật, không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
Một số câu hỏi thường gặp liên quan đến đất thổ cư
1. Đất thổ cư có sổ đỏ hay không?
Trước hết, một số người nhầm lẫn về vấn đề sổ đất thổ cư: sổ hồng hay sổ đỏ. Lý do là bởi trước đây pháp luật quản lý các quyền liên quan đến đất đai theo 2 loại sổ này:
- Sổ đỏ (có bìa màu đỏ) dùng để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác đi kèm với mảnh đất đó
- Sổ hồng (có bìa màu hồng) để chứng nhận quyền sở hữu căn nhà.
Tuy nhiên ngày nay Luật đã sửa đổi thì gộp chung các mục trên vào một sổ gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong Giấy chứng nhận này có bổ sung thêm một số nội dung như sau:
- Quyền sử dụng của chủ sở hữu đối với mảnh đất đó (có sơ đồ mảnh đất kèm theo)
- Quyền sở hữu bất động sản khác thuộc mảnh đất
- Quyền sử dụng đất và sở hữu các bất động sản khác đi kèm với đất
Như vậy, cho dù mảnh đất thổ cư đó có nhà cửa hay bất kỳ công trình đi kèm nào khác hay chưa thì đều sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, Ủy ban nhân dân các cấp cùng với Cơ quan Tài nguyên môi trường có trách nhiệm và quyền hạn cấp các loại giấy tờ này cho người dân.
2. Đất thổ cư có xây nhà được không cũng là câu hỏi được quan tâm nhiều
Về cơ bản thì đất thổ cư chính là đất để xây dựng nhà của người dân cũng như xây dựng hầu hết các công trình khác phục vụ cho nhu cầu ở nói chung. Tuy nhiên, có không ít trường hợp chủ sở hữu không rõ đất của mình thuộc loại đất nào và cố tình xây dựng nhà ở. Trường hợp sai phạm sẽ bị phạt hoặc thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai. Để tránh tình trạng này thì chủ đất nên kiểm tra các giấy tờ đất của mình để chắc chắn quyền xây dựng nhà ở là hợp pháp.
Cụ thể, chủ đất cần kiểm tra mục “Mục đích sử dụng” sẽ ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu phần này ghi là “đất ở” thì hoàn toàn có quyền xây dựng nhà ở và các công trình phụ trợ khác. Nhà ở này chỉ cần xây dựng trên đúng phạm vi mảnh đất thuộc quyền sở hữu sẽ được pháp luật công nhận và bảo vệ.
1. Đất thổ cư có phải đóng thuế không và đóng thuế bao nhiêu nếu có?
Hiện nay, các loại đất đều phải thực hiện đúng và đủ nghĩa vụ nộp thuế đối với nhà nước bao gồm cả đất thổ cư. Thuế này được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định dựa trên mục đích sử dụng mảnh đất của bạn. Trong trường hợp bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì có thể cần phải thực hiện thêm các nghĩa vụ khác về thuế và lệ phí theo quy định mới về đất thổ cư.
Vậy đất thổ cư có phải đóng thuế không? thì công thức chung cho thuế của 1 mảnh đất tính trên năm được tính theo công thức:
Diện tích mảnh đất tính thuế x Giá trị của 1m2 đất x Thuế suất
2. Đất thổ cư có sử dụng cho mục đích kinh doanh được hay không?
Hiện nay, theo quy định của Pháp luật nước ta chưa có mục nào quy định xử phạt đối với những chủ sở hữu đất thổ cư vào mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, để có thể được phép kinh doanh hợp pháp thì bạn vẫn cần phải làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai lên cơ quan có thẩm quyền tại khu vực.
Một số những lưu ý khi mua đất thổ cư là gì?
Hiện nay, việc mua bán đất nói chung và mua bán đất thổ cư nói riêng diễn ra rất phổ biến. Trong đó, có nhiều trường hợp mua bán đất thổ cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp và đất thổ cư chưa phải đất ở khiến cho nhiều người mua bất động sản dễ vướng nhiều rắc rối pháp lý. Vậy, để tránh rủi ro khi giao dịch mua bán cần phải lưu ý khi mua đất thổ cư một số vấn đề như tìm hiểu chung về khu đất như kiểm tra quy hoạch, xem xét các vấn đề khác xem khu đất có thuộc diện quy hoạch, thu hồi, giải tỏa… hay không?
1. Tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin chung của khu đất
Việc tìm hiểu kỹ về thông tin một mảnh đất trước khi bỏ tiền mua thứ nhất nhằm đảm bảo quyền lợi cho chính bản thân mình trong quá trình mua bán cũng như sử dụng đất sau này, thứ hai là để đảm bảo sự tiện lợi trong các giao dịch mua bán.
Đối với vấn đề kiểm tra, đầu tiên cần xác định xem mảnh đất đó có thuộc dự án quy hoạch hay giải toả nào không. Bạn có thể liên hệ với các cơ quan ở địa phương có thẩm quyền quản lý hồ sơ địa chính cùng chủ sở hữu đất để làm rõ điểm này.
Tiếp theo, bạn nên xem xét đến các tiện ích khác kèm theo như vấn đề giao thông có thuận tiện không, khu dân cư đó có văn minh, có đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện có gần đó hay không…
2. Xác nhận mảnh đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không
Đây cũng là vấn đề quan trọng cần chú ý đến. Bạn cần lưu ý chỉ nên thực hiện các giao dịch mua bán nếu mảnh đất đấy có đầy đủ các hồ sơ pháp lý liên quan đến đất đai hợp lệ. Tránh mua bán đất trong trường hợp không có sổ đỏ, sổ đỏ nhưng không chính chủ hoặc chủ sở hữu đang đợi cấp sổ đỏ… Phần lớn đây là những trường hợp lừa đảo để lấy tiền đặt cọc hoặc tiền mua đất của khách hàng và có thể dẫn đến những tranh chấp đất đang không đáng có về sau.
Một trường hợp khác cũng tương đối phổ biến và các khách hàng nên lưu ý và tránh, đó là việc người bán nói rằng họ tách nửa mảnh đất ra bán và đang đợi tách sổ xong. Trước hết họ sẽ viết tay giấy mua bán cho bạn. Trong trường hợp này Pháp luật sẽ không công nhận bạn là chủ sở hữu đất và nếu có tranh chấp xảy ra thì chắc chắn người mua sẽ là người chịu thiệt.
3. Tìm hiểu thêm về địa chất của mảnh đất đó
Đây là một trong những yếu tổ sẽ ảnh hưởng dài lâu đến ngôi nhà của bạn và việc sinh sống tại đây sau này. Tốt nhất, bạn nên tránh mua nhà thuộc các khu vực ao hồ đã bị lập tại vì ở đây đất nền sẽ rất yếu. Điều này sẽ gây khó khăn cho quá trình đào móng xây dựng căn nhà sau này hoặc khiến bạn phải tốn kém thêm tiền để gia cố nền nhà.
4. Tìm hiểu các yếu tố khác liên quan đến môi trường
Bạn có thể lựa chọn mua đất theo hướng hợp mệnh hoặc lựa chọn những hướng đón gió, tránh nắng phù hợp như hướng Nam hay Đông Nam.
Ngoài ra, chúng ta cũng nên lưu ý để tránh mua đất tại các khu vực từng là bãi rác, nhà tù hay nghĩa trang. Cần đặc biệt lưu ý xem đất này có nằm trên hệ thống thoát nước hay không. Việc mua nhà hay đất đai có liên quan đến một trong những dạng công trình trên thường sẽ gây nhiều bất lợi lớn cho chủ nhà.
5. Mua đất thổ cư có sổ riêng
Không mua đất thổ cư đang chung sổ bởi loại đất này rất dễ phát sinh tranh chấp với các đồng sở hữu. Nếu muốn mua hãy yêu cầu chủ sở hữu tách sổ trước rồi mới thực hiện các giao dịch mua bán để tránh trường hợp mua xong không thể tách được sổ.
6. Chú ý đến hợp đồng mua bán phải đảm bảo các yêu cầu pháp lý
- Cần phải có hợp đồng đặt cọc tiền mua bất động sản rõ ràng
- Ngoài hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng mua bán bất động sản thổ cư cần phải được thực hiện bằng văn bản và có công chứng với các điều khoản rõ ràng về loại đất, thanh toán, chủ sở hữu, thời điểm chuyển giao và các hình thức phạt vi phạm hợp đồng.
- Hợp đồng phải bằng văn bản có công chứng và đặc biệt lưu ý không sử dụng hình thức hợp đồng viết tay bởi chúng không có giá trị pháp lý.
- Hợp đồng mua bán phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên khác trong sổ hộ khẩu gia đình của bên bán như cha mẹ, vợ chồng, anh chị em và con cái trên 14 tuổi để tránh việc xảy ra tranh chấp có thể phát sinh về sau.
Trên đây là những thông tin cơ bản chúng tôi đã cung cấp cho bạn đọc về đất thổ cư là gì. Hy vọng những thông tin này có thể giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về loại hình đất này, cách phân loại cũng như một số câu hỏi khác liên quan đến đất thổ cư. Nếu bạn đang là chủ sở hữu đất thổ cư hoặc sắp thành chủ sở hữu loại đất này thì hãy tìm hiểu thật kỹ những vấn đề liên quan để trang bị cho mình đầy đủ kiến thức cần thiết nhé!
Nguồn: https://nhadatxanh365.vn/
0816.927.999