Mô hình Shophouse là mô hình nhà ở kiểu mới với mục đích ở kết hợp kinh doanh. Hiện nay, đây được đánh giá là một trong những mô hình kinh doanh bất động sản khá được ưa chuộng và có sức hút trên thị trường nhờ những điểm ưu việt. Tuy nhiên, bên cạnh đó xu hướng kinh doanh loại hình này cũng tiềm ẩn một số rủi ro nếu nhà đầu tư không đủ tinh tường và tỉnh táo. Vậy hãy cùng Nhà đất xanh 365 tìm hiểu Shophouse là gì và kinh nghiệm đầu tư Shophouse để hạn chế những rủi ro có thể gặp phải nhé!
Shophouse là gì? Lịch sử hình thành loại hình Shophouse
Hình thức kinh doanh Shophouse ngày nay đã khá phổ biến và xuất hiện hầu hết ở các nước trên toàn thế giới, Việt Nam cũng không nằm ngoài số đó. Hầu hết thì mọi dự án bất động sản đều xây dựng một khu tổ hợp những căn Shophouse với các thiết kế sang trọng, thẩm mỹ và được đặt ở những vị trí vàng nhằm thu hút được sự quan tâm của nhiều khách hàng.
Khái niệm Shophouse được biết đến từ những năm 50 của thế kỷ thứ XIX. Ngoài tên Shophouse, loại hình này còn được biết đến với các tên gọi khác như căn hộ kinh doanh hay nhà phố thương mại… Về cơ bản thì Shophouse chính là một dạng căn hộ, nhà ở được sử dụng kết hợp mục đích ở và kinh doanh các sản phẩm, dịch vụ. Thường thì các căn Shophouse được xây dựng và thiết kế một cách liền kề với nhau tạo nên một dãy phố kinh doanh dịch vụ, thương mại sầm uất.
Một số đặc điểm của Shophouse cần biết
Với mục đích được thiết kế sử dụng cho nhu cầu ở và hoạt động kinh doanh thương mại nên Shophouse được thiết kế với những đặc điểm có thể dễ dàng nhận diện như sau:
- Shophouse thường được xây dựng liền kề dọc theo các tuyến đường, tuyến phố sầm uất và thường có từ 2 đến 4 tầng
- Về mục đích sử dụng thì Shophouse có mục đích sử dụng khá đa dạng nhưng thông thường thi tầng 1 sẽ phục vụ công việc kinh doanh như kinh doanh quán cafe, cửa hàng tiện lợi, nhà hàng, văn phòng… Các tầng trên được thiết kế phục vụ mục đích ở.
Ngoài ra, không gian xung quanh khu vực Shophouse thường là tổ hợp của các công trình hiện đại với đầy đủ các tiện ích khác đi kèm cùng không gian vui chơi giải trí.
Những vấn đề liên quan đến pháp lý của Shophouse
1. Về thời hạn sử dụng của các căn Shophouse
Căn cứ theo quy định của Pháp luật thì tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất hoặc dự án cụ thể sẽ có thời hạn sử dụng Shophouse là khác nhau:
- Shophouse sẽ có thời gian sử dụng ổn định và lâu dài nếu được xây dựng trên đất ở.
- Shophouse có thời hạn sử dụng không vượt quá 50 năm nếu có vị trí đặt trong lô đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư (đến khi hết thời hạn mà người sử dụng đất nếu vẫn còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽ được nhà nước xem xét để gia hạn sử dụng đất thêm, nhưng không vượt quá 50 năm).
Cách xác định thời hạn của Shophouse:
- Căn cứ vào thực tế thì đây là một căn cứ xác định nhưng không đúng hoàn toàn với mọi trường hợp:
- Nếu Shophouse là nhà liền kề thì sẽ có thời hạn sử dụng thông thường không vượt quá 50 năm và một số khác có thời hạn sử dụng lâu dài.
- Nếu Shophouse là căn hộ khối đế của một dự án chung cư thì thông thường thời hạn sở hữu sẽ là 50 năm.
- Căn cứ theo pháp lý thì có thể kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư hoặc của hộ gia đình hay cá nhân khi họ sang nhượng lại.
2. Shophouse thì có được cấp sổ đỏ hay không?
Theo quy định của Pháp luật thì khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất để thực hiện dự án thì chủ đầu tư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ phần diện tích đất của dự án. Đồng thời, khi chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng Shophouse thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tóm lại, Shophouse sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đây cũng là một điều kiện cần phải có để thực hiện được các giao dịch chuyển nhượng cho người mua. Nếu không có giấy tờ này sẽ không thực hiện được các giao dịch sang nhượng, tặng cho. Vì vậy nên nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn cách “bán” Shophouse cho khách hàng dưới hình thức hợp đồng góp vốn hay giấy uỷ quyền… đây là điều mà người mua cần phải hết sức chú ý trước khi thực hiện ký hợp đồng vì có thể gặp rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý, nhất là khi giá trị của các căn Shophouse thường rất cao.
Đánh giá ưu điểm và nhược điểm của Shophouse
- Về ưu điểm của loại hình Shophouse:
Đầu tiên phải kể đến là vị trí tốt: Shophouse thường có vị trí rất thuận lợi tại các trục đường chính hoặc gần các trục đường chính của một khu dân cư đông đúc nào đó; từ đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu của các hoạt động kinh doanh, dịch vụ khi được đưa vào sử dụng hoặc có thể dễ dàng để cho thuê.
Thứ hai, Shophouse có tính ứng dụng cao: Ưu điểm này xuất phát từ thiết kế hiện đại cùng hai mục đích chính khác nhau là kết hợp ở và kinh doanh.
Thứ ba, Shophouse có thể mua đi bán lại một cách dễ dàng: Các căn Shophouse thường có vị trí vô cùng đắc địa trong một dự án bất động sản với số lượng không nhiều, ngoài ra với những ưu điểm kể trên cũng như thị hiếu của nhiều người thì việc chuyển nhượng các căn Shophouse được đánh giá là khá dễ dàng.
Ngoài ra, trên thực tế thì các căn Shophouse còn được thiết kế rất đẹp, hiện đại và có diện tích rộng.
- Về nhược điểm của loại hình Shophouse:
Đầu tiên là giá thành của các căn Shophouse cao: Bởi những ưu điểm vượt trội nêu trên thì giá trị của các căn Shophouse cũng tương ứng ở mức cao.
Thứ hai, về thời hạn sử dụng của Shophouse: Vì là đất dự án của các chủ đầu tư nên thời hạn sử dụng của các căn Shophouse thường không vượt quá 50 năm, mặc dù khi chủ đầu tư có nhu cầu sẽ được Nhà nước xem xét thực hiện gia hạn thêm để sử dụng (nhưng xem xét chứ không phải đương nhiên sẽ được gia hạn nên nhiều khi có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý của người mua).
Thứ ba, Shophouse nhiều khi cũng không phải là “gà đẻ trứng vàng”: Nhiều người mua Shophouse với mục đích chủ yếu để đầu tư, mua đi bán lại sinh lời, nhưng lợi nhuận thường phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau như số lượng dân cư tại khu vực đó, nhu cầu sử dụng của người mua, thậm chí phụ thuộc cả vào sự “sôi động” của dự án có Shophouse đó mang tính thời điểm nên có thể hiệu quả kinh doanh sẽ không được như mong đợi.
Có nên đầu tư Shophouse hay không và tại sao?
Thực tế cho thấy rằng nhà phố thương mại sở hữu nhiều lợi thế vượt trội mà không phải loại hình bất động sản nào cũng có được. Chính vì thế bạn có thể mạnh dạn mua hoặc đầu tư kinh doanh nhà phố thương mại. Chắn chắn khi đầu tư vào loại hình này nhà đầu tư sẽ thu được những lợi ích đa dạng.
Tuy nhiên, cũng cần phải thừa nhận rằng pháp lý cho Shophouse ở nước ta còn đang có nhiều lỗ hổng về pháp luật. Điều này gây ra nhiều khó khăn với các nhà đầu tư.
Để có thể đầu tư vào Shophouse hiệu quả và hợp lý nhất đòi hỏi các nhà đầu tư cần chú ý đến nhiều yếu tố cả về ưu điểm cũng như hạn chế mà Shophouse sở hữu. Đây sẽ là chìa khoá để giúp bạn có thể kinh doanh một cách thành công và thu được khoản lợi nhuận cao nhất có thể đó.
Những lưu ý khi đầu tư vào loại hình Shophouse là gì?
Shophouse là loại hình bất động sản có nhiều điểm ưu thế nhưng cũng tiềm ẩn một số rủi ro, vì thế mà việc mua Shophouse cần phải có những kinh nghiệm để có thể lựa chọn được những dự án bán căn Shophouse uy tín, có vị trí thuận lợi và các yếu tố khác ảnh hưởng tới khả năng sinh lời khi sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Shophouse phù hợp với những đối tượng khách hàng có nhu cầu ở và kinh doanh kết hợp. Vì thế nên kênh đầu tư này thường thu hút được nhiều người lựa chọn và cân nhắc mặc dù chúng có mức giá không hề thấp. Vậy để có thể lựa chọn được dự án Shophouse giá tốt, thích hợp để kinh doanh mà vẫn đảm bảo được các yếu tố pháp lý, hãy cùng tìm hiểu một số lưu ý sau đây:
- Đầu tiên cần xác định mục đích mua Shophouse để làm gì?
Nhà đầu tư bỏ tiền mua Shophouse cần xác định được mục đích sử dụng. Có thể nhà đầu tư cần mua với mục đích đầu tư để ở và cho thuê lại hoặc đầu tư để ở và trực tiếp kinh doanh hay đầu tư mua và sang nhượng lại.
Vì thế trước khi xuống tiền mua căn hộ Shophouse không chỉ cần quan tâm đến chức năng để ở và kinh doanh là đủ hay mua theo xu thế. Bởi mỗi căn sẽ phù hợp với các mục đích kinh doanh khác nhau. Cho nên bạn cần tính toán rõ ràng đến mục đích kinh doanh để tính được giá trị lợi ích mà mình sẽ hướng tới.
- Thứ hai cần đánh giá tiềm năng kinh doanh của căn hộ Shophouse đó.
Tiềm năng kinh doanh của một căn Shophouse được đánh giá cao phụ thuộc vào vị trí của chúng và cách lựa chọn hình thức kinh doanh sản phẩm gì tại Shophouse đó để có thể phù hợp với sức cạnh tranh và nhu cầu của cư dân nơi đây. Tuy nhiên, giới chuyên giá đã nhận định giá trung bình mức tỷ suất lợi nhuận tại Shophouse có thể đạt được từ 8% đến 12%, cao hơn so với các chung cư thương mại và đặc biệt có tính gia tăng tốt nhờ vào vị trí và cư dân tại dự án ngày càng tăng lên.
- Thứ ba, cần tính toán chi phí để vận hành dịch vụ của Shophouse:
Lựa chọn mua căn Shophouse không thể bỏ qua yếu tố chi phí dịch vụ và vận hành của dự án đó. Việc này giúp cho bạn có thể tính toán và so sánh được với các dự án Shophouse khác hay lựa chọn mua nhà phố để kinh doanh… nhằm đảm bảo yêu cầu về giá trị cũng như lãi suất.
Thông thường thì các dự án sẽ có mức giá khác nhau và càng là căn Shophouse có vị trí trung tâm tương ứng với mức phí sẽ cao hơn so với các khu vực ngoại đô.
- Thứ tư, cần lựa chọn vị trí Shophouse có yếu tố nào là tốt nhất cho kinh doanh:
Để lựa chọn được căn Shophouse sinh lời bạn cần phải trả lời được câu hỏi về yếu tố tốt nhất cho hoạt động kinh doanh. Thường các vị trí nằm tại góc của toà nhà, tiếp giáp với mặt đường lớn hay tiện lợi cho việc dừng đỗ xe, có tầm nhìn đẹp, thoáng mát hoặc với lưu lượng cư dân qua lại đông… Ở những vị trí như vậy sẽ giúp cho bạn có lợi thế về kinh doanh nên dù lựa chọn mua đi bán lại hay sử dụng cho thuê lại hoặc tự kinh doanh đều có thể gia tăng lợi nhuận tốt hơn so với các vị trí khác.
- Thứ năm cần tìm hiểu về quyền sở hữu của căn Shophouse:
Quyền sở hữu sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của người mua và các tính toán khác về kế hoạch kinh doanh, khả năng sinh lời, khả năng thu hồi vốn… Vì thế, trước khi mua căn Shophouse bạn cần xác định được quyền sở hữu Shophouse đó ra sao. Hiện nay mô hình Shophouse có 2 loại hình với các quyền sở hữu khác nhau mà người mua cần nắm được để cân nhắc trước khi mua, đó là:
+ Loại hình căn hộ Shophouse có sở hữu sổ đỏ lâu dài: Các Shophouse này nằm tại các dãy nhà phố thuộc khu đô thị, biệt thự liền kề 4-5 tầng.
+ Loại hình căn hộ Shophouse có thời hạn sử dụng trong 50 năm: nằm tại các vị trí tầng 1-2 ở các khối đế chung cư.
- Thứ sáu, tìm hiểu về quyền chuyển nhượng Shophouse:
Về mặt pháp lý thì các căn hộ Shophouse là bất động sản có quyền được đưa vào các giao dịch bất động sản bình thường nếu có thể đảm bảo đầy đủ các điều kiện về sở hữu. Các thủ tục sang nhượng, mua bán căn hộ này có thể theo hình thức căn hộ chung cư nếu là Shophouse tại khối đế chung cư hoặc có thể mua bán theo hình thức nhà đất nếu Shophouse là các nhà biệt thự liền kề tại các dãy phố của khu đô thị đã quy hoạch đó.
Nhưng cần lưu ý về chính sách pháp lý đối với từng hình thức chuyển nhượng mất phí hay không mất phí đối với từng căn Shophouse như sau:
+ Không mất phí chuyển nhượng: là các căn Shophouse đã có hợp đồng thỏa thuận, đặt cọc nhưng chưa ký hợp đồng mua bán.
+ Mất 2% phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán và lệ phí trước bạ, sổ đỏ sẽ ra tên người mới: tương ứng với các căn Shophouse đã ký hợp đồng mua bán nhưng chưa bàn giao cho người mua nhà.
+ Mất 2% phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán và lệ phí trước bạ, sổ đỏ vẫn ra tên người cũ: tương ứng với các căn Shophouse đã nhận bàn giao nhà nhưng chưa cấp sổ đỏ.
- Thứ bảy, một số điểm lưu ý khi ký hợp đồng mua bán căn Shophouse:
Mua bán căn Shophouse cần có hợp đồng mua bán và nhằm đảm bảo quyền lợi về pháp lý cũng như an toàn trong giao dịch thì cần lưu ý các điểm sau:
+ Thỏa thuận giá cả khi thực hiện giao dịch mua bán Shophouse
+ Xác định rõ ràng về thời hạn bàn giao căn Shophouse
+ Kiểm tra chất lượng công trình bàn giao: về loại vật liệu, về nội thất ngoại thất, về điều kiện bàn giao một cách chi tiết
+ Thoả thuận về giá dịch vụ, quản lý, điện nước, đơn vị vận hành khi Shophouse được đưa vào sử dụng để kinh doanh.
+ Thoả thuận và quy định về điều khoản, các điều kiện và các mặt hàng được phép hay không được phép kinh doanh tại Shophouse đó.
+ Vấn đề về công chứng hợp đồng mua bán: nếu mua bán từ chủ đầu tư hay đơn vị có chức năng phân phối hợp pháp về bất động sản thì không cần phải công chứng. Nếu là mua Shophouse của tư nhân hay sang nhượng thì cần phải có công chứng. Nhưng tốt hơn hết là bạn không cần biết hợp đồng đó có nhất định phải công chứng hay không mà nên đảm bảo tối ưu tính pháp lý bằng cách công chứng hợp đồng đầy đủ.
- Thứ tám, cần tính toán đến những rủi ro khi mua căn Shophouse:
Loại hình Shophouse có nhiều ưu thế nhưng vẫn tồn tại một số rủi ro mà người mua cần lưu ý để tránh gặp phải về giá trị thực và yếu tố thanh khoản:
+ Các căn Shophouse sẽ có mức giá đầu tư lớn hơn nhiều so với các căn hộ thông thường khác ít nhất khoảng 20%. Vì thế mà cần phải tính toán cẩn thận về khả năng thanh khoản, lợi nhuận một cách kỹ càng để tránh mua phải căn Shophouse có giá cao, đặc biệt là tại các dự án Shophouse nổi bật, cao cấp.
+ Lưu ý về thời hạn sử dụng: Bạn biết rằng rào cản của Shophouse là loại hình có thời hạn sử dụng trong 50 năm. Bởi thế cần phân biệt loại Shophouse có thời hạn 50 năm với các loại có thời hạn sử dụng lâu dài để tránh mua nhầm. Vấn đề thời hạn đối với nhà đầu tư khi mua bán Shophouse sinh lời sẽ không đánh ngại nhưng nếu là nhà đầu tư lướt sóng thì có thể đây là một vấn đề đáng phải quan tâm. Trong trường hợp này thì cần tìm hiểu kỹ về tính pháp lý và tìm hiểu về cam kết của bên chủ đầu tư về việc gia hạn thời gian sử dụng nếu có thể là bao nhiêu năm.
+ Bên cạnh đó, đối với những Shophouse đang xây dựng và chưa được bàn giao thì chắc chắn rủi ro về tiến độ bàn giao cũng trở thành vấn đề đáng cân nhắc bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến tiền bạc, kế hoạch đầu tư sinh lời cũng như cơ hội mua bán.
Bởi vậy nên khi mua Shophouse cần lưu ý và tính toán thật kỹ về vị trí, chất lượng, khả năng sinh lời cũng như các yếu tố về pháp lý trước khi xuống vốn đầu tư.
Kinh nghiệm đầu tư Shophouse hiệu quả cần biết
Hiện nay, có rất nhiều dự án Shophouse đang phát triển trên nhiều tỉnh thành khắp cả nước không chỉ riêng tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…
Một số kinh nghiệm để kinh doanh Shophouse sinh lời có thể tham khảo:
1. Đầu tư kinh doanh cho thuê căn Shophouse
Shophouse cho thuê chính là một hình thức kinh doanh có thể sinh lời khá tốt và các nhà đầu tư có thể lựa chọn cách thức này để đầu tư.
Việc cho thuê căn Shophouse tất nhiên sẽ phụ thuộc nhiều vào vị trí của nó nhưng hiện nay, doanh thu trung bình từ việc cho thuê căn Shophouse khoảng từ 25$ đến 35$ mỗi tháng tính trên mỗi m2, phụ thuộc vào diện tích và lợi thế của mặt bằng sẽ có mức tỷ suất lợi nhuận tốt.
Để kinh doanh cho thuê căn Shophouse thành công bạn cần lưu ý:
- Lựa chọn căn Shophouse cho thuê có mức giá tốt
- Dự kiến trung bình lợi nhuận khoảng từ 8% đến 12% nhưng không phải căn Shophouse nào cũng có thể cho mức lãi suất tốt khi cho thuê và thậm chí có những căn tại vị trí nào đó chỉ đạt khoảng 4% (thấp hơn mức lãi suất ngân hàng). Điều này chịu ảnh hưởng bởi vị trí của mặt bằng, cho nên nếu lựa chọn thuê căn Shophouse thì chắc chắn cần xem xét lựa chọn mặt bằng đẹp thì giá cho thuê mới cao được.
- Các vị trí có lượng dân cư đông, với nhu cầu mua sắm cao và có mặt bằng tiện lợi cho việc mua bán thì căn Shophouse đó được đánh giá là sinh lời khá tốt, nên sẽ có mức giá cho thuê cao hơn và tăng giá trị theo thời gian. Tuy nhiên, các nhà đầu tư kinh doanh Shophouse có thể lựa chọn vị trí đẹp mặc dù chưa có lượng dân cư đông để giảm giá cho thuê và tính đến tiềm năng phát triển của dự án đó sau này để tính toán đến lợi thế về sau. Đây cũng là một cách giúp cho bạn đầu tư được căn Shophouse thấp nhưng lợi ích trong tương lai sẽ tăng lên nhờ lựa chọn đúng thời điểm đầu tư.
2. Shophouse nên kinh doanh mặt hàng gì?
Kinh doanh Shophouse ngoài việc cho thuê lại mặt bằng thì bạn cũng có thể tự mở tự kinh doanh với một số loại hình phù hợp. Vậy nên kinh doanh gì tại các căn Shophouse? Đương nhiên bạn có thể kinh doanh đa dạng các loại mặt hàng nhưng không phải bất cứ mặt hàng nào cũng phù hợp, chính vì thế nên lựa chọn các mặt hàng thích hợp với loại hình này như:
- Sử dụng làm quán cafe: Với lợi thế về mặt bằng đẹp và không bị hạn chế về thời gian kinh doanh nên có thể phục vụ được 24/7, giúp cho bạn hoàn toàn có thể nhận được sự ưu ái từ khách hàng. Ngoài ra, những thuận lợi về view đẹp, dễ dàng dừng đỗ xe và quan trọng là một mức giá hợp lý hơn so với việc vào các khách sạn để uống cafe.
- Sử dụng làm nhà hàng, ẩm thực: Với vị trí tại một khu đô thị đông dân và chắc chắn chẳng thể nào thiếu được các dịch vụ ăn uống để đáp ứng các nhu cầu ẩm thực từ bình dân tới cao cấp. Vì vậy, các cửa hàng ăn uống tại khu vực này có thể là một trong những ý tưởng kinh doanh sinh lời một cách hiệu quả.
- Sử dụng làm khu vui chơi cho trẻ em: Một khu vui chơi cho trẻ em giữa lòng khu đô thị không bao giờ là thừa và bạn hoàn toàn có thể kết hợp chúng để kinh doanh thêm đồ uống, đồ ăn nhanh phục vụ cho các bạn nhỏ và người nhà đi cùng.
- Sử dụng làm nhà trẻ, trường mầm non: Đây cũng là một mô hình kinh doanh rất tốt ở mặt bằng của căn Shophouse bởi chúng rất thuận tiện cho việc gửi trẻ, trông giữ trẻ….
Ngoài ra, bạn hoàn toàn có thể kinh doanh siêu thị, thời trang, cửa hàng hoa quả sạch….
Bài viết trên đây, Nhà đất xanh 365 đã cung cấp cho bạn đọc những thông tin cơ bản để trả lời cho câu hỏi Shophouse là gì cùng những lợi thế của loại hình bất động sản này. Từ đó, bạn đọc có thể tính toán, cân đối và đưa ra quyết định có nên đầu tư hay không. Hy vọng những thông tin này bổ ích với bạn để có thể lựa chọn được loại hình đầu tư bất động sản phù hợp nhu cầu của mình nhé!
Nguồn: https://nhadatxanh365.vn/
0816.927.999